Lexique

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Acte authentique
Acte établi par un officier ministériel (notaire, greffier ...) et rédigé selon les formalités exigées par la loi ce qui en garantit la régularité et la véracité. Les actes d'acquisition d'immeuble sont obligatoirement conclus par acte authentique devant notaire.

Acte sous seing privé
Acte établi et signé par les parties elles-mêmes, sans l'intervention d'un notaire.

Affichage du permis de construire
Formalité obligatoire à accomplir dès réception de la notification du permis de construire. Son bénéficiaire doit informer le public pendant toute la durée du chantier, par la pose sur le terrain d'un panneau indiquant notamment la nature des travaux, la superficie du terrain et la hauteur de la construction.

Amortissement fiscal
Possibilité de compenser l'usure ou la dépréciation d'un bien grâce à des avantages fiscaux.

APL
Aide Personnalisée au Logement. Aide de l'Etat accordée, pour leur résidence principale, aux personnes qui occupent un logement du parc conventionné. Sont susceptibles de bénéficier de l'APL, les propriétaires de logements neufs dont le financement principal a été assuré par un Prêt Conventionné (PC ou PAS), les propriétaires de logements anciens mis aux normes minimales d'habitabilité au moyen d'un Prêt Conventionné, les locataires de logements ayant fait l'objet d'une convention entre l'Etat et le propriétaire (logements locatifs conventionnés).

Apport personnel
Ensemble des économies consacré à l'acquisition : espèces, retraits de livrets d'épargne, d'une assurance-vie ou d'un Plan d'Epargne en Actions (PEA), vente d'actions et d'obligations provenant de la participation que vous pouvez débloquer avant le délai de 5 ans pour acquérir votre résidence principale. Plus votre apport est important, plus vous pouvez obtenir un taux de crédit avantageux. Un justificatif de votre apport sera demandé afin d'établir la provenance des fonds.
Cadastre
Ensemble de documents administratifs établis par les communes et qui donnent un état de la propriété bâtie et non bâtie de la France. il peut être consulté en mairie.

Capital
C'est la somme hors intérêts qui est empruntée à un organisme de crédit ou à une banque.

Caution personnelle et solidaire
Personne qui s'engage sur tout son patrimoine envers le prêteur à garantir le remboursement de la dette de l'emprunteur, en cas de défaillance de celui-ci.

Co-emprunteur
Personne qui signe le contrat de prêt avec l'emprunteur. Les co-emprunteurs sont tenus solidairement au paiement du crédit au même titre que l'emprunteur principal.

Compromis de vente
(ou promesse de vente synallagmatique). Acte dans lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur s'engage à acheter un bien déterminé à un prix déterminé. Il s'agit d'un avant-contrat. Il peut être signé soit sous seing privé, soit devant notaire. Il est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes et fait courir un délai de rétractation (acte sous seing privé) ou de réflexion (acte notarié) de 7 jours pleins à compter du lendemain de la remise.

Condition suspensive
Condition insérée dans les contrats qui, tant qu'elle n'a pas été réalisée, empêche le contrat de produire ses effets. Les promesses de vente peuvent contenir une condition suspensive d'obtention du prêt. Dans ce cas, si le prêt n'est pas obtenu, la vente n'a pas lieu et le vendeur est tenu de rendre les sommes versées.

Contrat d'architecte
Contrat par lequel le maître d'ouvrage définit la mission de l'architecte (délais d'exécution, travaux, montant de la rémunération ...).

Contrat d'assurance-vie
Contrat par lequel un assureur s'oblige envers une personne souscripteur, moyennant paiement d'une prime, à verser un capital ou une rente en cas de vie et/ou décès d'une personne désignée (l'assuré), au profit du souscripteur ou d'un tiers (bénéficiaire).

Contrat d'entreprise lot par lot
Type de contrat passé lorsque plusieurs entreprises interviennent pour les travaux de construction et qu'aucune d'entre elles ne réalise seule les travaux de gros oeuvre.

Contrat de prêt
Acte sous seing privé ou authentique, sur lequel figurent toutes les clauses relatives au prêt : montant, durée, taux, coût, garanties, identités des parties, etc.

Contrat préliminaire ou de réservation
Contrat par lequel un vendeur s'engage à réserver un bien immobilier en l'état futur d'achèvement à un candidat acquéreur. En contrepartie, le réservataire verse un dépôt de garantie. Le contrat doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires sur le bien vendu, son prix et les modalités de sa révision. Il est notifié à l'acheteur par lettre recommandée avec AR. L'acheteur dispose d'un délai de 7 jours pour éventuellement se rétracter.

Coût total
Le coût total est constitué des intérêts, primes d'assurance et des frais divers supportés par l'emprunteur. Le coût total du crédit est donc la différence entre le capital emprunté et la somme globale réglée au titre du prêt.

Crédit d'impôt
Avantage fiscal (baisse d'impôt ou réduction de l'assiette de calcul) accordé sous certaines conditions définies par la loi.

Crédit "in fine"
Crédit dans lequel le capital emprunté est remboursé en une seule fois à son terme. Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que des intérêts et l'assurance. Afin de permettre un remboursement à terme du capital emprunté, le crédit "in fine" est souvent associé à une épargne par capitalisation (contrat d'assurance-vie), de telle sorte que l'épargne ainsi constituée permette le remboursement du capital.

Crédit relais
Crédit à taux fixe, d'une durée souvent limitée à 2 ans, qui permet d'acquérir un bien immobilier sans attendre la revente d'un autre bien dont le prix doit servir à financer, au moins partiellement, le nouvel achat. Son montant correspond en général à 80% de l'estimation de la valeur du bien à revendre. Son taux est le plus souvent analogue à celui pratiqué pour des crédits à durée assez courte (2 ans). Son remboursement se fait selon 2 modalités : soit un versement en une seule fois à la fin du crédit du capital emprunté et des intérêts, soit un paiement régulier des intérêts pendant la durée du crédit, le capital étant remboursé à son terme après la vente du bien.


Déclaration d'achèvement des travaux
Déclaration que le bénéficiaire d'un permis de construire doit déposer à la mairie de la commune où la construction a été édifiée, dans un délai de 30 jours à dater de l'achèvement des travaux. La déclaration permet à l'autorité compétente de vérifier la conformité des travaux avec le permis de construire qu'elle a accordé. En cas de conformité, elle délivrera le certificat de conformité.

Déclaration d'ouverture de chantier
Formulaire que le bénéficiaire d'un permis de construire doit, dès le commencement des travaux, envoyer au maire de la commune où s'effectue la construction.

Déficit foncier
Excédent de charges foncières déductibles des revenus bruts fonciers (intérêts d'emprunt, charges ...), par rapport aux recettes foncières brutes. Ce déficit est imputable, dans certaines limites, sur le revenu global. Au-delà de ces limites, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Délai de réflexion
L'emprunteur ayant reçu une offre de crédit immobilier doit respecter un délai de réflexion de 10 jours révolus après sa réception. Il ne peut retourner son acceptation par voie postale, qu'au terme de ce délai (le cachet de la poste faisant foi).

Délai de rétractation
Délai obligatoirement prévu dans les contrats de réservation (VEFA) et les contrats de construction de maisons individuelles ainsi que dans les promesses et actes de vente sous seing privé. Il permet à l'acquéreur de réfléchir et de revenir, sans avoir à se justifier, sur les engagements qu'il a pris en signant son contrat, ceci dans les 7 jours à compter de la réception de son contrat par lettre recommandée.

Dépôt de garantie
Son versement est prévu dans le contrat de réservation. Son montant ne peut dépasser 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de celle-ci n'excède pas 1 an, ou 2% si la vente intervient dans les 2 ans. Si le délai excède 2 ans, aucun dépôt ne peut être exigé. Le dépôt de garantie doit être inscrit sur un compte bloqué et insaisissable dans une banque ou chez un notaire. Si la vente se réalise, le dépôt vient en déduction du prix. Si la vente ne se fait pas, l'acquéreur perd son dépôt sauf dans 5 situations prévues par la loi.

Différé d'amortissement
Période fixée dans le contrat de prêt, d'une durée allant de quelques mois à quelques années, pendant laquelle l'emprunteur ne paie que les intérêts du prêt et ne rembourse pas le capital.

Donation au dernier vivant
Moyen de protéger, en cas de décès, le conjoint survivant en lui permettant notamment de rester dans le logement familial.

Donation irrévocable
Moyen de transmettre des biens, en cas de décès, en respectant la réserve accordée par la loi aux héritiers, et au conjoint survivant, qu'il soit signataire ou non d'un Pacs.

Donation partage
Permet de transmettre des biens (avec éventuellement une réserve d'usufruit) en réduisant les droits de succession.

Droits de mutation
Droits et taxes fiscales perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités locales, lors de la signature d'une vente d'un immeuble ancien. Ces droits sont calculés sur le prix de vente du bien.


Echéance
Montant du règlement (mensuel, trimestriel) que doit verser l'emprunteur au titre de son crédit, à la date prévue dans son offre de prêt.

Euribor : les taux "interbancaires"
Les indices EURIBOR 3 mois et 12 mois sont respectivement les taux interbancaires à 3 et 12 mois offerts en euros ; ils sont établis par la Fédération Bancaire de l'Union Européenne et publiés par l'Association Française des Banques.


Frais d'acquisition
Ensemble des frais de mutation s'ajoutant au prix de vente. Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur et se composent des honoraires du notaire chargé de la vente et des différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention des pièces administratives.

Frais de dossier de crédit
Rémunération de la banque pour l'étude de la demande de prêt et sa mise en place. Leur montant est en général de 1 % du montant du crédit.

Garantie de bon fonctionnement
Couvre pendant 2 ans les dommages relatifs aux équipements non liés au gros oeuvre.

Garantie décennale
Obligatoirement souscrite par les entreprises de construction, elle couvre pendant 10 ans les dommages touchant le gros oeuvre de la construction.

Garantie de livraison
Couvre le maître d'ouvrage contre le risque de non-exécution des travaux au prix et selon les délais prévus dans le cadre des contrats de construction de maisons individuelles.

Garantie de parfait achèvement
Souscrite obligatoirement par les entreprises de construction, elle couvre, pendant 1 an à compter de la date de réception des travaux, les désordres affectant les équipements dissociables du bâtiment (par exemple, les installations sanitaires, les portes et les fenêtres).

Garantie des constructeurs
Fondée sur la responsabilité des constructeurs ou assimilés (architectes, entrepreneurs, fabricants ...), la durée de cette garantie est différente selon la localisation et l'importance des dommages : jusqu'à 10 ans en cas de dommages liés à la solidité de l'ouvrage ou le rendant "impropre à sa destination" ou 2 ans s'il s'agit de dommages affectant des éléments d'équipement.

Garantie de surface (loi Carrez)
Obligation de mentionner la superficie privative exacte du bien vendu dans les promesses de vente ou d'achat et dans tous contrats notariés de vente d'un lot de copropriété qu'elle qu'en soit la destination (habitation, professionnelle, commerciale).

Garantie des vices cachés
Peut être mise en jeu lorsque les défauts du bien sont tellement importants que si l'acquéreur en avait eu connaissance, il n'aurait pas acheté, ou à prix plus bas.

Garantie d'éviction
Protège l'acquéreur contre d'éventuels troubles qu'il pourrait subir du fait du vendeur (prorogation par le vendeur du bail consenti au locataire, dissimulation d'une servitude ...). L'acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts et dans certains cas la résiliation de la vente.

Hors d'air
Une construction est déclarée "hors d'air" à l'issue des travaux de menuiserie extérieure (portes et fenêtres).

Hors d'eau
Une construction est déclarée "hors d'eau" lorsqu'elle possède sa toiture.

Hypothèque
Sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Elle lui permet de saisir et faire vendre l'immeuble hypothéqué si l'emprunteur se trouve dans l'incapacité de rembourser les sommes dues. La constitution de l'hypothèque fait l'objet d'un acte authentique devant le notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien.

Indice
Indicateur dont la valeur, suivant les variations qu'elle enregistre, est utilisée comme référence pour déterminer le prix d'une prestation. Ainsi par exemple, l'indice des prix à la consommation, publié chaque mois par l'insee, est utilisé pour la revalorisation des rentes viagères, des pensions alimentaires et des prestations compensatoires. Depuis le 1er janvier 2006, la révision des loyers des locaux à usage d'habitation s'effectue en fonction de la variation de l'indice de révision des loyers (IRL), qui se substitue à l'indice du coût de la construction (ICC). Ce dernier demeure en vigueur notamment pour les baux commerciaux.

IRL : indice de référence des loyers
L'IRL se substitue depuis le 1er janvier 2006 à l'ICC pour la révision des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il ne se calcule plus en fonction de la variation de la moyenne annuelle de l'indice du coût de la construction établi par l'INSEE, mais en fonction de l'indice trimestriel de référence des loyers.
Le nouvel indice de référence des loyers s'applique sans qu'il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail.
Pour les nouveaux contrats de location, dans la mesure où l'augmentation résultant de la révision ne peut dépasser la variation du nouvel indice créé, la clause de révision fera la plupart du temps référence à l'indice de référence des loyers publié trimestriellement par l'INSEE. Il est conseillé de retenir le dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Indivision
Il y a indivision lorsque 2 personnes (ou plus) ont des droits de nature identique sur un même bien (propriété, nue-propriété, usufruit ...). L'indivision peut apparaître à la suite d'une succession, d'un divorce, de la dissolution d'une société, mais elle peut résulter aussi d'un accord entre plusieurs personnes qui décident d'acquérir un bien en commun (concubins, pacsés ...). La convention d'indivision doit être établie devant notaire et publiée à la conservation des hypothèques.

Intérêts intercalaires
Intérêts payés entre le moment où la banque commence à débloquer les fonds et celui où l'emprunteur commence à amortir son crédit durant la période dite "d'anticipation". L'amortissement du crédit ne commence qu'à partir du moment où la totalité des sommes empruntées a été versée. Ces intérêts s'ajoutent au coût total du crédit.

Investissement locatif
Investissement réalisé par un particulier (ou par une société civile) qui acquiert en vue de la location, un bien immobilier neuf ou ancien, en considération notamment d'avantages fiscaux.


Lotissement
Opération visant à diviser une propriété foncière en plusieurs terrains pour y construire plusieurs bâtiments.


Maître d'oeuvre
Professionnel chargé de la réalisation d'un projet immobilier jusqu'à la livraison de l'immeuble. Le plus souvent, le maître d'oeuvre est un architecte.

Maître d'ouvrage
Personne pour le compte de laquelle sont effectués les travaux de construction. Il en assure le financement et choisit les différents intervenants.

Mutation
Transfert d'un bien immobilier d'une personne à une autre. Elle peut être à titre onéreux (vente) ou à titre gratuit (succession, donation ...).


Nue-propriété
Droit de propriété portant sur un immeuble dont la jouissance appartient à un tiers (l'usufruitier). Le nu-propriétaire possède les murs et doit effectuer les gros travaux. Il acquiert en principe la pleine propriété de l'immeuble au jour du décès de l'usufruitier.


Offre de crédit
Proposition écrite de crédit délivrée par l'établissement de crédit ou la banque afin de donner à l'emprunteur une information complète sur les caractéristiques du crédit. L'offre de crédit immobilier soumise au code de la consommation doit être adressée par voie postale. L'emprunteur ne peut accepter cette offre qu'après un délai de réflexion de 10 jours, le cachet de la poste faisant foi.

OPCI
Organismes de Placement Collectif en immobilier. Les OPCI ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location ou la détention de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière. Les OPCI sont soit des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) soit des fonds de placement immobilier (FPI). Ils sont destinés au placement des capitaux d'épargnants pour créer un patrimoine collectif. Ils présentent des avantages patrimoniaux et fiscaux.


Pénalités de retard
Montant qu'un constructeur de maisons individuelles doit verser, dans le cadre d'un contrat de construction, au maître d'ouvrage en cas de retard de livraison. Elles ne peuvent être inférieures à 1/3000e du prix convenu par jour de retard.

Permis de construire
Autorisation indispensable préalablement à la réalisation de toute nouvelle construction ou additive à des bâtiments existants d'au moins 20 m2. Il est valable 2 ans à partir de sa notification par l'administration. Le permis de construire doit être affiché sur un panneau de taille réglementée, visible de la voie publique et comportant des indications sur la construction. La mairie doit également afficher dans ses locaux le permis de construire pendant 8 jours.

Prêt à taux fixe
Prêt dont le taux d'intérêt est fixe pour toute sa durée. Le montant des échéances est fixé et connu d'avance jusqu'à la fin du prêt.

Prêt à taux fixe à options
Prêt dont le taux d'intérêt est fixe pendant une période déterminée. L'emprunteur peut ensuite choisir de rester à taux fixe ou d'opter pour un taux révisable.

Prêt à taux révisable
Prêt dont le taux d'intérêt est référencé sur un indice qui évolue en fonction de facteurs économiques, financiers, boursiers, ou monétaires. Généralement, les crédits à taux révisable offrent un taux de départ plus attractif que les crédits à taux fixe.

Prêt Epargne Logement (PEL)
Prêt immobilier consenti à un acquéreur d'un logement à des conditions préférentielles, compte tenu d'une phase d'épargne préalable, constitutive de "droits à prêt". L'acquéreur dispose de 2 formules différentes d'épargne : le Plan d'Epargne Logement (PEL) et le Compte d'Epargne Logement (CEL).

Privilège de prêteur de deniers
Sûreté prise par le prêteur sur le bien immobilier financé en garantie du remboursement du prêt. Le privilège ne peut garantir, contrairement à l'hypothèque, que les sommes utilisées pour acquérir le bien immobilier. Par conséquent, lorsque l'opération immobilière comprend, outre l'acquisition, des travaux à effectuer dans le bien, le prêteur doit prendre une hypothèque complémentaire pour garantir les sommes destinées à financer ces travaux.

Promoteurs-constructeurs
Personnes qui réalisent des immeubles pour les vendre à des particuliers. Leurs logements sont généralement commercialisés "en état futur d'achèvement", c'est-à-dire en construction. Exerçant leur métier dans un cadre réglementaire très strict, ils s'engagent à livrer la construction à une date et à un prix fixés à l'avance.

Remboursement anticipé
Remboursement par l'emprunteur d'une partie ou de la totalité de son prêt avant l'expiration de la durée initiale de celui-ci. En principe, l'emprunteur doit payer une indemnité.

SHON
Surface Hors Oeuvre Nette. C'est la somme des surfaces des planchers de chaque niveau après déduction des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitat, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et des garages.

Soulte
Lors d'une succession, d'un divorce ou d'un échange, la soulte est la somme réclamée au futur propriétaire pour compenser la différence de valeur entre les biens. Elle rétablit ainsi l'équilibre entre les parties désormais indépendantes.

Tableau d'amortissement
Document qui détaille la répartition du montant de chaque échéance entre le capital, les intérêts et les primes d'assurance. Il précise également le montant du capital restant dû après paiement de chaque échéance.

Taux de l'usure
Seuil fixé par la Banque de France au delà duquel le taux du crédit est considéré comme excessif. Un prêt usuraire fait encourir à l'établissement de crédit ou la banque qui le pratique des sanctions pénales. il s'apprécie au jour de l'octroi du prêt.

Taux effectif global (TEG)
Taux intégrant tous les coûts nécessaires à l'obtention et à la réalisation du crédit : taux d'intérêt nominal, incidence des frais de dossier, de la commission d'ouverture, des primes d'assurances obligatoires, etc.

Usufruit
Droit conférant à son titulaire, en principe jusqu'à son décès, l'usage et la jouissance d'un immeuble appartenant à un tiers (le nu-propriétaire). L'usufruitier est tenu d'assurer la conservation et l'entretien de l'immeuble.

Valeur vénale d'un immeuble
Valeur marchande d'un bien immobilier, c'est-à-dire le prix normal qu'accepterait de payer un acheteur quelconque, n'ayant pas de raisons particulières pour préférer le bien vendu à d'autres biens similaires, ce prix correspondant au jeu normal de l'offre et de la demande.

Viager
Technique de vente immobilière prévoyant le paiement du prix par versement régulier d'une rente par l'acheteur au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. La particularité du viager est que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l'acquisition, ne sont pas connus à l'avance puisqu'ils dépendent d'un événement imprévisible, le décès du vendeur.